Prijsbewimpeling en tekortschatting

Er is sprake van prijsbewimpeling wanneer de verkoop tussen partijen in werkelijkheid wordt gesloten voor een welbepaalde prijs (bv. € 100.000), maar partijen overeenkomen in de verkoopovereenkomst een andere prijs (bv. € 80.000) op te nemen.

De notariiële verkoopakte bevat steeds een clausule over het verbod van prijsbewimpeling. Partijen worden hierdoor op de hoogte gebracht van het feit dat de wet in sancties voorziet wanneer zij hun fiscale verpichtingen niet naleven.

De werkelijk overeengekomen prijs moet in de akte worden opgenomen.
Doen partijen dit niet, dan plegen zij fiscaal bedrog.

Indien prijsbewimpeling wordt vastgesteld, worden de verkoper en de koper gestraft. Behalve het betalen van aanvullende registratierechten op de verzwegen som, is er een boete verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties.

Is de overeengekomen prijs lager dan de werkelijke waarde, dan moet in de akte eveneens een melding van de werkelijke waarde worden opgenomen.
De registratierechten zijn dan verschuldigd op de werkelijke waarde.

Indien geen werkelijke waarde wordt aangegeven maar vindt de fiscus dat gelijkaardige eigendomen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij een "tekortschatting" vaststellen.

Hoe wordt de werkelijke waarde vastgesteld?

Op basis van vergelijkingspunten, dit wil zeggen door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de fiscus dit aan de koper meedelen. Terzelfder tijd vordert hij de betaling van de aanvullende rechten en boeten.

Is de koper verplicht de schatting van de dienst van de registratie te aanvaarden? Niet noodzakelijk. Ook deze dienst kan zich vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen. Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals:

  • de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij het kocht: dit kan een koper trachten aan te tonen via foto’s van de aangekochte eigendom, gemaakt naar aanleiding van de aankoop;
  • eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen;
  • geen modern comfort (geen ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, ...)
  • ...

Er wordt best een afspraak gemaakt met de bevoegde dienst van de fiscus om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen.

Lukt dit niet, dan stelt deze dienst een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming "controleschatting". Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.

Behalve indien de dienst van de registratie al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting.
Kan tekortschatting vermeden worden? Wanneer de koper zelf weet dat hij een (te) goede zaak heeft gedaan, dan kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.