Huurvernieuwing

Wie heeft dit recht? Huurder en onderhuurder.

Doel

Dezelfde handel drijven (strikte interpretatie)

  • dit wil zeggen, geen gelijkaardige handel
  • indien de huurder zijn handelsactiviteit verandert zonder voorafgaande toelating van de verhuurder heeft de huurder geen recht op hernieuwing.
 

Duur

  • telkens 9 jaar (afwijkingen zijn mogelijk)
  • maximaal 3 hernieuwingen. Een periode = minimum 9 jaar (geen maximum).

Na drie verstreken hernieuwingen kan de verhuurder de huurder verplichten het pand te ontruimen. Laat de verhuurder de huurder in het goed, dan wordt dit beschouwd als een bezetting zonder geschreven overeenkomst, een mondelinge huur die door het gemeen recht wordt beheerst (dus opzegging volgens plaatselijke gewoonten, geen uitzettingsvergoeding voor de huurder en geen motivatie nodig voor de opzegging voor de verhuurder).

 

Termijn

Ten vroegste 18 maanden en uiterlijk 15 maanden voor het einde van de huur.

 

Enkele opmerkingen

  • Indien de aanvraag te vroeg wordt ingediend (bv. de 19de maand voor het einde van de huur) dan is deze ongeldig; de huurder kan wel een nieuwe aanvraag binnen de wettelijke termijn indienen.
  • Als de aanvraag niet binnen de termijn gebeurde vervalt het recht op hernieuwing.
  • Let op de door de wet opgesomde verplichte vermeldingen op te nemen in de aanvraag.
 

Wat met de verhuurder?

  • Zo hij niet binnen de 3 maand op de vraag van de huurder antwoordt, kan hij de hernieuwing niet meer beletten en zal een nieuwe huurovereenkomst van 9 jaar volgens de door de huurder voorgestelde huurprijs van kracht zijn.
  • De verhuurder kan zich enkel op de wettelijke redenen vermeld in artikel 16, I tot en met III beroepen om de huurhernieuwing te weigeren. Hij kan ook op het aanbod van een derde ingaan of nog de hernieuwing aanvaarden, doch onder andere voorwaarden. Eventueel zullen er vergoedingen verschuldigd zijn.
 

Aanbod van een hogere huurprijs door een derde

Volledigheidshalve wordt hier de mogelijkheid vermeld dat de verhuurder de huurhernieuwing kan weigeren omdat een derde aanbiedt een hogere huurprijs te betalen.
Het principe vervat in artikel 21 van de handelshuurwet komt neer op het volgende:

  • het bod houdt de verbintenis in dat de derde de uitzettingsvergoeding aan de huurder betaalt en zijn bod moet minstens 3 maand geldig blijven;
  • de verhuurder moet de huurder van het bod in kennis stellen en de huurder dient hierop te antwoorden;
  • aanvaardt de huurder hetzelfde bedrag te betalen, dan geniet hij de voorkeur;
  • weigert de huurder een gelijk aanbod te doen of verzuimt hij te antwoorden, dan heeft de derde de voorkeur, op voorwaarde van het betalen van een uitzettingsvergoeding aan de huurder.
 

Onderhuurder

Er zijn twee mogelijke situaties:

  • hij wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder
  • hij behoudt zijn hoedanigheid van onderhuurder (zie onderhuur)

Indien de onderhuurder rechtstreekse huurder is tengevolge van onderhuur samen met de overname van het handelsfonds moet hij de huurhernieuwing vragen aan de verhuurder.

Indien de onderhuurder geen rechtstreekse huurder is van de verhuurder zal hij de huurhernieuwing vragen aan de hoofdhuurder, in de vorm en binnen de termijnen door de wet bepaald; hij doet er goed aan om dezelfde dag zijn aanvraag ook aan de verhuurder te betekenen.