Huuroverdracht en onderhuur

In tegenstelling met het gemeen recht waar huuroverdracht of onderverhuur door een geschreven verbodsbepaling kunnen verhinderd worden, is huuroverdracht of onderverhuur in de handelshuurwetgeving in bepaalde gevallen wel mogelijk, ondanks een eventueel geschreven verbodsbepaling.

Hieronder wordt enerzijds de situatie toegelicht waar er sprake is van een verbodsbepaling en anderzijds waar er geen sprake is van een verbodsbepaling.

Er bestaat een verbodsbepaling

Grondvoorwaarden (waaraan samen moet voldaan zijn):

  • de huuroverdracht of onderverhuur moet samengaan met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds;
  • de huuroverdracht of onderverhuring moet op de gezamenlijke rechten van de huurder slaan.

Indien deze voorwaarden beiden vervuld zijn dan geldt de verbodsbepaling niet.

De registratie van de contracten van huuroverdracht of onderverhuur is essentieel opdat ze aan derden tegenstelbaar zouden zijn.

Samen met de overdracht of de onderverhuring van het handelsfonds.
Basisidee: de persoon die de handelshuur overneemt, of de onderhuurder moet ook het handelsfonds overnemen of (onder)huren. Indien het niet om dezelfde persoon gaat heeft de verbodsclausule (zie hieboven) wél uitwerking.

 

Voorbeeld 1: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B draagt zijn handelshuur over aan C; welnu B dient dan ook aan C zijn handelsfonds over te dragen of onder te verhuren.

Voorbeeld 2: A is eigenaar en verhuurt aan B die zelf het handelsfonds huurt van X. B onderverhuurt het gebouw aan C en dient dus ook aan C zijn handelsfonds over te dragen of onder te verhuren.

Voorbeeld 3: A is eigenaar en verhuurt aan B, die eigenaar is van het handelsfonds. B wil zijn handelsfonds overdragen aan Z en zijn handelshuur aan C. Dit is niet toegestaan: de verbodsclausule is wél toepasselijk omdat Z en C verschillende personen zijn, met andere woorden: B mag niet onderverhuren.

 

Gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder.
Dit betekent dat een gedeeltelijke afstand (bv. van slechts enkele lokalen in het huis) niet mogelijk is en dat de bestaande handelsbedrijvigheid moet voortgezet worden.

 

Wanneer de verhuurder, zijn afstammelingen of ascendenten een gedeelte van het goed bewonen blijft de verbodsclausule van kracht.

 

Vormvereisten
De verhuurder dient voorafgaandelijk, op basis van een hem voor te leggen ontwerp van overeenkomst, ingelicht te worden en hij heeft de mogelijkheid om zich tegen de voorgenomen huuroverdracht of onderverhuur te verzetten op grond van bepaalde redenen.

 

Gevolgen
Bij huuroverdracht: de overnemer wordt rechtstreeks huurder van de verhuurder en is hoofdelijk aansprakelijk samen met de overlater, ten opzichte van de verhuurder (onder voorbehoud van contractuele afwijkingen).

Bij onderverhuring: de onderhuurder wordt slechts in twee gevallen rechtstreeks huurder van de verhuurder, namelijk

  • wanneer deze onderhuur samengaat met de overdracht van de handelszaak;
  • indien de hoofdhuur door verantwoordelijkheid, op initiatief of met instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd (dit is de situatie waar oorspronkelijk de hoofdhuurder het goed in onderhuur heeft gegeven samen met de verhuring van de handelszaak).

 

 

Er bestaat geen verbodsbepaling

Huuroverdracht: geen voorafgaande toelating van de verhuurder nodig, maar hem wel aangetekend op de hoogte brengen.
Onderhuur: de hoofdverhuurder moet niet op de hoogte gebracht worden.

 

De enige voorwaarde is dat het de uitoefening van een gelijkaardige handel betreft.