5 misverstanden over het kopen van een woning
21 november 2016

Misverstand 1: Een verkoopovereenkomst is een voorlopige overeenkomst, de authentieke akte maakt de verkoop definitief.
Je hoort wel vaker dat mensen de term “voorlopige” verkoopovereenkomst gebruiken. Dit begrip is misleidend; Een verkoopovereenkomst, ook onderhandse overeenkomst of “compromis” genoemd, is allesbehalve voorlopig. Vanaf het moment dat een koper een akkoord heeft gesloten met de verkoper over het onroerend goed en de prijs ervan, ontstaan er verbintenissen tussen de partijen. Merk op dat dit zelfs het geval kan zijn als er nog niets op papier staat. Voorzichtigheid is dus ook geboden bij het maken van mondelinge afspraken of afspraken via sms met de verkoper.

De voorlopige verkoopovereenkomst vormt de basis voor de authentieke akte. Zo moeten in de verkoopovereenkomst reeds bepaalde clausules worden voorzien (bijvoorbeeld in verband met stedenbouw, bodemreglementering, de watertoets…) Het is bijgevolg essentieel om je al in de fase van de verkoopovereenkomst goed te laten bijstaan door een deskundige. Heb je al een verkoopovereenkomst gesloten? Laat die dan zeker nalezen door een notaris. Hij zal dit kosteloos doen als hij naderhand wordt gelast met het verlijden van de authentieke akte.

Misverstand 2: Het voorschot dat ik betaal, geeft enkel zekerheid aan de verkoper.
Het is in ons land zeer gebruikelijk dat de verkoper aan de koper een voorschot vraagt. Dit bedraagt meestal 10%. Je zou kunnen denken dat het betalen van een voorschot enkel een voordeel verschaft aan de verkoper die op die manier zeker is dat hij al een stukje van zijn geld ziet. Dit klopt niet helemaal.

Het betalen van het voorschot kan ook belangrijk zijn voor de koper. Bij een aankoopdossier moet jouw notariskantoor immers tal van opzoekingen verrichten om zeker te zijn dat de aankoop veilig en rechtsgeldig gebeurt. Zolang dit niet zeker is, wordt het voorschot van de koper niet doorgestort naar de verkoper. Het geld staat als het ware “geparkeerd” op een beschermde derdenrekening waar de partijen niet aan kunnen raken. Deze rekening wordt beheerd door het notariskantoor, maar de gelden komen hem geenszins toe. Aangezien het voorschot nog niet aan de verkoper wordt bezorgd, kunnen zijn eventuele schuldeisers zich evenmin op dit bedrag verhalen.

Indien een aankoopprocedure om één of andere reden toch niet door kan gaan, en dit los van de wil van de koper, dan is hij zeker dat hij zijn voorschot terugkrijgt. Omgekeerd geldt deze regel ook voor de verkoper. De derdenrekening van de notaris beschermt dus beide partijen.

Misverstand 3: Het grootste deel van wat ik betaal, komt bij de notaris terecht.
De kost die het grootste aandeel vormt in de totale aankoopkosten vormen de verschuldigde belastingen, vooral de registratierechten. Deze bedragen in Vlaanderen 10% en in Brussel 12,5% van de totale aankoopprijs (verhoogd met de bedongen lasten en bedragen). Een serieuze hap dus.

Bij de aankoop van een woning stort je deze bijdragen echter niet rechtstreeks door naar de fiscus. Het notariskantoor zal de totaliteit innen en doorstorten naar de belastingontvanger. De koper kan dus de indruk hebben dat hij een enorm bedrag stort aan zijn notariskantoor, terwijl het grootste deel in werkelijkheid belastingen zijn.

De notaris heeft wel recht op een ereloon voor zijn verrichte diensten. Dat ereloon is echter wettelijk vastgesteld, de notaris zal dus nooit werken met een uurtarief. Hij zal altijd gebonden zijn aan dat ereloon.

Misverstand 4: Ik heb geen hypothecaire lening, dus ik heb geen hypotheekkosten.
Aan iedere aankoop van een onroerend goed zijn er bepaalde “hypotheekkosten” verbonden. De naam doet misschien het omgekeerde vermoeden, maar deze kosten hebben op zich niets te maken met het aangaan van een hypothecaire lening. Een koper die een woning koopt na een erfenis of een schenking van een som geld zal dus ook deze kosten moeten betalen. Waarom?

Een koop ontstaat bij het akkoord tussen de partijen. hierdoor heeft de koop echter enkel gevolgen tussen de verkoper en de koper. Om zeker te zijn dat de buitenwereld ook kennis krijgt van de verkoop van het onroerend goed, is een bepaalde publiciteit nodig. Deze publiciteit gebeurt in de vorm van een overschrijving op het hypotheekkantoor van de authentieke akte.

Door deze overschrijving weet iedereen, of beter, behoort iedereen te weten dat het onroerend goed nu eigendom is van de nieuwe koper. De overeenkomst wordt “tegenwerpelijk”, wat betekent dat derden nu rekening moeten houden met het bestaan van de overeenkomst. Dit heeft zeer belangrijke gevolgen: Schuldeisers van de vroegere eigenaar kunnen géén beslag meer leggen op het goed en een andere koper die misschien eerder werd aangesproken, kan géén aanspraak meer maken op het goed. Dit is een essentiële stap in de aankoopprocedure, maar aan deze stap zijn ook bepaalde kosten verbonden.

Misverstand 5: Je notariskantoor bepaalt hoe snel een aankoopdossier afgehandeld wordt.
Een woning kopen is méér dan het ondertekenen van een document. Een aankoopdossier verloopt immers volgens specifieke stappen. De notaris en zijn medewerkers zullen van A tot Z alle opzoekingen moeten uitvoeren om uiteindelijk te komen tot een authentieke akte. Zo moet worden  nagegaan wat de oorsprong is van het onroerend goed (wie de vorige eigenaars waren), kadastrale opzoekingen doen, sociale en fiscale opzoekingen verrichtingen, attesten opvragen…

Daarvoor heeft het notariskantoor inlichtingen nodig van tal van andere actoren zoals de gemeente, het hypotheekkantoor, de fiscus, de administraties, eventueel de syndicus van een appartementsgebouw en ga zo maar door. Deze actoren zijn allemaal betrokken bij een bepaalde stap in het aankoopdossier. Zij zijn op hun beurt gebonden aan bepaalde termijnen, en deze termijnen kunnen nu eenmaal verschillende weken in beslag nemen. Het notariskantoor zal al het mogelijke doen om een aankoopdossier af te ronden binnen een redelijke termijn, maar het vlot verloop van een aankoopdossier hangt af van tal van verschillende factoren waar het kantoor niet steeds een invloed op heeft.

Heb je vragen over het verloop van je dossier? Aarzel dan niet om meer informatie te vragen aan je notariskantoor.

 

 

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat