28 Welke zijn de rechten en plichten van de eigenaar van een appartement in een flatgebouw?

Een basisakte legt de opsplitsing en horizontale verdeling vast van het eigendomsrecht in het gebouw alsmede het aantal aandelen dat elk appartement, garage, winkelruimte...privatief genoemd, bezit in de gemeenschappelijke delen. Door deze splitsing en horizontale verdeling krijgt elk appartement een afzonderlijk juridisch bestaan m.a.w. het kan o.a. afzonderlijk verkocht of gehypothekeerd worden.

Elk privatief omvat de privatieve eigendom van de verschillende lokalen en plaatsen, waaruit het bestaat, alsmede een aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Betreffende deze gemeenschappelijke delen bestaat een verplichte onverdeeldheid, d.w.z. waaromtrent geen verdeling mogelijk is. De gemeenschappelijke delen van een flatgebouw bestaan o.a. uit de grond waarop het gebouw werd opgericht, de grondvesten, de buitenmuren, het dak, de gangen, de trappen, de lift, de hoofdleidingen enz...

De rechten en plichten van elke mede-eigenaar en de detailpunten van het gemeenschapsleven worden in het reglement van mede-eigendom vastgelegd.

Hierin wordt o.a. het volgende voorzien:

  • de regels betreffende het beheer: algemene vergadering - raad van bestuur - syndicus. De wijze van benoeming van deze organen, hun bevoegdheid, werkwijze en de vereiste meerderheden;
  • de regeling van de gemeenschappelijke kosten b.v. onderhouds- en herstellingskosten, kosten van verbruik van de gemeenschappelijke installaties, gemeenschappelijke verzekering, belastingen en taksen.

Er wordt bepaald hoeveel elk privatief deel in de gemeenschappelijke kosten moet bijdragen. Doorgaans komt ieder appartement tussen in verhouding tot zijn aandeel in de mede-eigendom. Hiervan kan ook afgeweken worden. Er kan ook bepaald worden dat bv. een gelijkvloersappartement niet tussenkomt in de liftkosten. Dwangmaatregelen kunnen bepaald worden bij wanbetaling door de mede-eigenaars. Soms worden beperkingen opgelegd aan het eigendomsrecht van de privatieve delen bv. verbod een handelsactiviteit of een bepaald beroep uit de oefenen in het appartement, verbod dieren te houden, verplichte kleur van zonnetenten, enz...

De statuten gelden voor alle bewoners van het flatgebouw; dus niet alleen voor de eigenaars maar ook voor de huurders. Vandaar dat het aangewezen is in het huurcontract te voorzien dat de huurders zich dienen te schikken naar alle reglementen van inwendige orde, die voor de bewoners van het flatgebouw gelden.