10 Wat betekent de term voor vrij en onbelast?

Verkoop van een eigendom voor vrij en onbelast. Wat houdt dit in?

In een notariële verkoopakte zal men vrijwel steeds de clausule terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'.

Dit is een zeer belangrijke clausule die betrekking heeft op het feit dat de koper het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek.

Deze bepaling heeft niets te maken met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom.

Welke beletselen kunnen er voornamelijk bestaan tegen een overdracht 'voor vrij en onbelast' ?

1. Hypotheken

Indien de verkoper een schuld of een lening had aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek, dan moet deze schuld aangezuiverd worden uiterlijk bij het verlijden van de akte. De notaris zal nagaan op het hypotheekkantoor of een hypotheek werd ingeschreven en in het bevestigend geval zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald.

Indien dit niet zou gebeuren, zou de schuldeiser immers weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit.

2. Belastingen

Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, is de notaris wettelijk verplicht navraag te doen bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en erfbelastingen.

Indien de betrokken ontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs, om deze schulden aan te zuiveren.

Indien dit niet gebeurt, kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

3. Sociale lasten

De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft.

4. Stedenbouwkundige inbreuken

Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor.

De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan.

De koper zal er desgevallend van in kennis worden gesteld vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn.

5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper

Indien er betreffende het eigendomsrecht van de verkoper betwistingen bestaan, zal er op het hypotheekkantoor melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. De door de notaris te verrichten opzoekingen zullen met zich meebrengen dat hij de partijen daarvan in kennis kan stellen vóór het verlijden van de akte.

6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelen

Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor, zodat de notaris daarvan ook weet heeft en er kan voor zorgen dat van de koopprijs de nodige gelden afgehouden worden om de betrokken schuld terug te betalen.

Besluit

Al deze beletselen kunnen reeds bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst. Deze tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee.
De notaris zal trouwens voorstellen ieder voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat u eventueel uw voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.