2 Wanneer betaal je btw bij de aankoop van een woning?

Wanneer je een woning koopt, moet je in principe registratiebelasting (10%) betalen. Toch zijn er situaties waarbij je géén registratiebelasting betaalt, maar btw (21%). Dit maakt uiteraard een groot verschil uit voor het bepalen van de totale kostprijs van de aankoop van een onroerend goed.

Je betaalt btw indien je een “nieuw” gebouw koopt van een beroepsverkoper of van een niet-beroepsverkoper die heeft geopteerd voor de verkoop met toepassing van btw.  

“Nieuwe” gebouwen
Er is btw verschuldigd op de aankoop van een “nieuw” gebouw door de hoger aangehaalde personen. Een opgericht of verkregen gebouw wordt als nieuw beschouwd tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw.

Ook een “oud” gebouw kan onderworpen zijn aan btw. Indien verbouwingswerken de kenmerken of de structuur van het gebouw wezenlijk hebben gewijzigd, kan het gebouw als “nieuw” beschouwd worden en zal er btw worden geheven in plaats van registratiebelasting. Of de kenmerken van een gebouw werden gewijzigd is een feitelijk gegeven, dat niet altijd even gemakkelijk kan worden vastgesteld. Daarom bestaat er nog een tweede criterium: indien de waarde van de verbouwingswerken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw (zonder de grond), zal er eveneens btw geheven worden.

Ook voor het bijbehorend terrein
Indien er btw verschuldigd is op het gebouw, dan geldt dit automatisch ook voor de bijbehorende grond die mee wordt verkocht. Het geheel valt dus onder hetzelfde belastingregime. Voorwaarde is wel dat de verkoper van de grond en de verkoper van het gebouw dezelfde zijn (géén aparte vennootschappen bijvoorbeeld). Er moet een toelating zijn om te bouwen op het terrein en er moet een gebouw worden opgericht dat verkocht wordt met btw.

Let op, dit geldt enkel indien het gebouw en het terrein gelijktijdig worden geleverd. Bij een “verkoop op plan” is dit niet altijd het geval. Het kan zijn dat je een grond koopt waarop het gebouw nog volledig gebouwd moet worden. In dit geval verwerf je enkel de rechten op de grond en pas op een later tijdstip de rechten op het gebouw. Van een gelijktijdige levering zal er dus geen sprake zijn, zodat je enkel registratiebelasting verschuldigd bent op de grond en pas later btw zal betalen op het gebouw.

De situatie bij een verkoop op plan is anders indien het gebouw reeds in aanbouw is. Dan neet de wetgever aan dat de rechten op het gebouw en de grond gelijktijdig overgaan. Je betaalt zowel btw op het gebouw als op de grond.