68 Is de ene notaris duurder dan de andere?

We kennen allemaal wel het verhaal : Janssens heeft een leningsakte van 25.000 euro laten verlijden bij notaris A. Wat later ontmoet hij zijn vriend Pieters, die eveneens een lening van hetzelfde bedrag heeft laten verlijden, maar bij notaris B. Wat blijkt nu? Janssens heeft voor hetzelfde leningsbedrag meer betaald dan Pieters. Is notaris A dan zoveel duurder dan notaris B?

Neen. Notarissen zijn immers voor de meeste akten gebonden aan een tarief dat hen wordt opgelegd door de wet. Maar wat de cliënt uiteindelijk aan de notaris dient te betalen, bevat zoveel individuele elementen, dat dit sterk van dossier tot dossier kan verschillen.

Omdat de grootste verschillen zich doorgaans voordoen bij leningen en kredietopeningen, zullen we daarvan de kostenstructuur even onder de loep nemen.

Deze kosten bestaan vooreerst uit het registratierecht van 1% op de hoofdsom van de lening of het krediet. De kredietmaatschappijen eisen echter niet alleen hypotheek voor deze hoofdsom, maar eveneens voor een bepaald bedrag aan 'bijhorigheden'. Deze bijhorigheden zijn meestal kosten die kunnen gepaard gaan met het niet terugbetalen van de lening of het krediet.

Ook op dit bedrag van bijhorigheden dient het registratierecht te worden betaald. Dit bedrag van bijhorigheden verschilt van bank tot bank.

Gemiddeld wordt de bijkomende inschrijving gevraagd voor 5% tot 10% van de hoofdsom. Dit beïnvloedt dus het bedrag van de registratierechten.

Men moet bovendien rekening houden met alle bijvoegsels van een notariële akte, zoals volmachten, aflossingstabellen en lastenkohieren, die eveneens worden onderworpen aan een registratierecht per bijlage.

Het aantal van deze bijlagen verschilt van akte tot akte.

Een volgend belangrijk element is het notarieel ereloon. Dit loon is wettelijk vastgesteld en afhankelijk van de hoofdsom van de lening of het krediet.

Onder bepaalde omstandigheden, namelijk voor de zogenaamde sociale leningen kan slechts de helft van het ereloon aangerekend worden.

Een volgend hoofdstuk vormen de hypotheekrechten. De eigenlijke hypotheekrechten voor de inschrijving van de hypotheek hangen net zoals de registratierechten af van enerzijds het hoofdbedrag van de lening of krediet, en anderzijds van het bedrag van de bijhorigheden.

Bovendien speelt ook de lengte van de tekst van het borderel (dit is de samenvatting van de akte) een rol, wat een verschil in de uiteindelijke prijs meebrengt.

Voor het verlijden van de akte zal de kredietmaatschappij een getuigschrift eisen waaruit blijkt dat het onroerend goed met geen andere dan de toegestane hypotheken is bezwaard. Dit getuigschrift wordt doorgaans gevraagd tegen alle personen die in de afgelopen 30 jaar eigenaar zijn geweest van het in hypotheek gegeven goed. Het is begrijpelijk dat de kosten van dit attest sterk verschillen al naargelang in die periode één of meerdere personen eigenaar zijn geweest. Ook na het verlijden van de akte wordt nog een hypotheekstaat gevraagd om aan te tonen dat er geen andere hypotheken buiten de toegestane zijn bijgekomen.

Naast de erelonen, de hypotheek- en registratierechten, zouden we telkens dezelfde opmerking kunnen maken over het recht op geschriften (dat het oude zegelrecht vervangt), over de fiscale en kadastrale opzoekingen, enzovoort: al deze kosten verschillen van dossier tot dossier.

Wij willen dan nog niet uitweiden over andere kostenverhogende factoren zoals een bijkomende hypotheek op het handelsfonds, hypotheek op meerdere onroerende goederen in verschillende hypotheekkantoren, hypotheekinstelling door echtgenoten waarvan één minderjarig is, enz.

Al deze elementen dragen er immers toe bij dat inderdaad de akte van Janssens bij notaris A duurder was dan de akte van Pieters bij notaris B.

Dit had echter niets te maken met de notaris, wiens ereloon precies hetzelfde was, maar wel met de externe en specifieke kosten van het dossier.