8 Ik heb een bod voor een onroerend goed aanvaard via een SMS, in welke mate ben ik nu gebonden?

Bij deze vraag moet je een goed onderscheid maken tussen verschillende zaken: de overeenkomst, het bewijs van de overeenkomst en de precontractuele aansprakelijkheid.

Een verkoopovereenkomst kan op verschillende manieren tot stand komen. Éenmaal je een akkoord hebt bereikt over de zaak en de prijs heb je al een verkoopsovereenkomst. In principe kunnen mondelinge afspraken dus ook een overeenkomst uitmaken.
Een overeenkomst moet je echter ook nog kunnen bewijzen. Er geldt een regel die voorschrijft dat je boven de 375 euro een geschrift moet opstellen als bewijs van de overeenkomst. Indien je bijvoorbeeld een huis koopt, zal je automatisch een schriftelijke overeenkomst moeten opstellen met oog op het bewijs. “Geschrift” wordt echter nergens door de wetgever gedefinieerd. Terecht zouden mensen zich dus kunnen afvragen of e-mails, sms’en en andere virtuele middelen “geschriften” uitmaken.

Een geschrift bestaat niet noodzakelijk uit een papier, maar hoe dan ook veronderstelt het wel een handtekening van de partijen. Dit kan met een mail (elektronische handtekeningen), maar niet met een sms. Bovendien kan je met een sms ook niet evenveel exemplaren opstellen als er partijen zijn, wat een essentieel element is. Een sms maakt volgens de rechtspraak dus geen geschrift uit.

Is daarmee de kous af? Nee, niet helemaal. Een sms alleen mag dan wel geen volwaardig bewijs uitmaken, het kan wel een “begin van bewijs” uitmaken. Wat is een “begin van bewijs”? Het woord zegt het zelf: het is een element dat, aangevuld met andere elementen, een sterk vermoeden doet ontstaan dat de overeenkomst bestaat. Nakoming van de overeenkomst zal dan toch gevorderd kunnen worden.

Een andere weg die je kunt volgen in de redenering, is deze van de precontractuele aansprakelijkheid. Iemand die, nog vóór een afdwingbare overeenkomst ontstaat, zonder geldige reden de onderhandelingen stopzet, riskeert de betaling van een schadevergoeding. Opgepast, de lijn tussen een geldige of ongeldige reden is soms vaag. Vaak zal aanvaard worden dat een verkoper mag ingaan op een hoger bod van een andere koper tijdens de onderhandelingsfase.

Moraal van het verhaal: laat je niet te vlug verleiden om snel toe te happen via een e-mail of een sms en laat een SMS of een mail van een verkoper snel bevestigen via een geldig geschrift. Twijfel je? Neem dan het zekere voor het onzekere: stap naar de notaris. Hij zal je helpen bij het opstellen van een aangepaste verkoopovereenkomst.