14 Ik ben mede-eigenaar van een goed. Ben ik verplicht in onverdeeldheid te blijven?

Onverdeeldheid houdt in dat er aan de zaak, of bijvoorbeeld een nalatenschap, materieel niets verandert. Het eigendomsrecht op de zaak daarentegen, wordt mathematisch en abstract verdeeld. Er is sprake van mede-eigendom.

Mede-eigendom kan vrijwillig zijn, toevallig zijn, of verplicht zijn door de wet (denk maar aan de gemeenschappelijke delen van een appartement). Het typevoorbeeld van toevallige mede-eigendom is het openvallen van een nalatenschap. Iedere erfegenaam heeft recht op een deeltje of een fractie van de zaak, zonder dat het deeltje op voorhand bepaald is. Tot het einde van de onverdeeldheid kan geen enkele mede-eigenaar dus claimen dat een deel van de zaak hem exclusief toebehoort!

Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. De onverdeeldheid kan bezwaarlijk als een gunstige toestand bestempeld worden: zij bemoeilijkt de vrije beschikking van de goederen en belet er het goede beheer van. Inderdaad, elke beslissing betreffende het onverdeeld goed, vergt de toestemming van alle mede-eigenaars. Daarom ook bepaalde de wetgever dat deze ongunstige toestand aan niemand kan opgelegd worden. Indien de toestand van mede-eigendom gewild is, dus dat de mede-eigenaars de wil hadden om samen iets te bezitten, is de situatie helemaal anders. Met het arrest van 20 september 2013 besliste het Hof van Cassatie dat artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op de vrijwillige mede-eigendom. Aangezien er hier sprake is van een gewilde situatie, kunnen de mede-eigenaars de verdeling niet eisen.

Zoals gezegd is dit bij toevallige onverdeeldheid geen probleem.

Een verzoek om uit onverdeeldheid te treden zal dan ook zonder veel moeilijkheden door de rechtbank ingewilligd worden.

Dit algemeen rechtsbeginsel kent echter uitzonderingen:

1. Wet op de kleine nalatenschappen

Wat men noemt een 'kleine nalatenschap' is er een die onroerende goederen bevat, waarvan het kadastraal inkomen 1565 euro niet overtreft.Veronderstel dat deze nalatenschap wordt geërfd door één of meer minderjarigen en is bezwaard met het vruchtgebruik van de overlevende echtgeno(o)t(e). Welnu, in dat geval, kan de vrederechter, op verzoek van één der partijen en eventueel zelfs ambtshalve, de onverdeeldheid opleggen aan alle partijen. Deze onverdeeldheid zal in ieder geval ophouden ofwel de dag dat de jongste minderjarige meerderjarig is geworden ofwel de dag waarop het vruchtgebruik van de langstlevende echtgeno(o)t(e) ophoudt ofwel als één der deelgenoten, volgens welbepaalde regels, het eigendom op schatting overgenomen heeft.

2. Overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven

Om bepaalde redenen kunnen de deelgenoten het nuttig achten in onverdeeldheid te blijven. Het kan gebeuren dat er niet uit onverdeeldheid kan getreden worden zonder verkoop van het goed en dat men, omwille van de economische toestand, niet de verhoopte prijs kan verwachten; of nog, één der onverdeelde eigenaars is minderjarig en men wenst te wachten tot diens meerderjarigheid om vrij en zonder formaliteiten te verkopen.

De wet laat dan toe dat zij zich verbinden tijdelijk in onverdeeldheid te blijven: zij gaan dan een verbintenis aan tot onverdeeldheid.

Een dergelijke overeenkomst geldt slechts voor vijf jaar, maar kan ten alle tijde, voor een zelfde maximumduur, verlengd worden. Verbintenissen voor een langere termijn aangegaan kunnen door de rechtbank herleid worden tot de wettelijk voorziene duurtijd van vijf jaar.

Zo de onverdeeldheid onroerende goederen omvat, dan zal de overeenkomst het voorwerp moeten uitmaken van een notariële akte, moeten overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Schuldeisers van een mede-eigenaar zullen dan ook in principe de verdeling niet kunnen vorderen, tenzij de overeenkomst werd gesloten om hen te bedriegen.

Let op: Er bestaat geen onverdeeldheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.
De voorgaande regels zijn in die situatie dan ook niet van toepassing.