63 Het grote nut van een plaatsbeschrijving bij het afsluiten van een huurcontract.

Een plaatsbeschrijvingen: waarom, wanneer, hoe...

De plaatsbeschrijving is verplicht voor alle huurcontracten, met als enige uitzondering de pachtovereenkomsten.
De wet schept het vermoeden dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huur, behoudens tegenbewijs, of tenzij er bij de aanvang van de huur een ‘omstandige’ plaatsbeschrijving werd opgemaakt, in welk geval de huurder het gehuurde goed moet teruggeven in de staat waarin hij het ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom, normale slijtage of overmacht is tenietgegaan of beschadigd.

Het is niet voldoende in het huurcontract te vermelden dat de huurder erkent het huis in goede staat ontvangen te hebben: dit geldt niet als plaatsbeschrijving. Het moet gaan om een ‘omstandige’ beschrijving, opgemaakt op tegenspraak, d.w.z. in aanwezigheid van beide partijen. Deze wettelijke voorschriften zijn wat men noemt “van dwingend recht”, dat wil zeggen dat men niets anders mag overeenkomen.

Op welk ogenblik moet deze plaatsbeschrijving nu worden opgemaakt?
Dit kan:

  1. zolang de woning niet in gebruik is genomen,
  2. gedurende de eerste maand waarin de woning door de huurder wordt bewoond.

De beschrijving mag opgemaakt worden door partijen zelf, of door een deskundige (deurwaarder, architect, of notaris) door partijen in onderling akkoord aangesteld.
De kosten zijn in principe ten laste van beide partijen elk voor de helft. Het verdient aanbeveling, op welke wijze de plaatsbeschrijving ook wordt opgemaakt, ze te laten tekenen door beide partijen.
Voor de woninghuurovereenkomsten is de registratie van de plaatsbeschrijving verplicht en wordt ze als bijlage gevoegd bij de huurovereenkomst.
Deze registratie is kosteloos als het pand uitsluitend bestemd is voor huisvesting.

Indien in de loop van de huur belangrijke wijzigingen aan het gehuurde goed worden aangebracht (bv. verbeteringen, grote herstellingen) kunnen partijen eisen dat er een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Dit gebeurt op dezelfde wijze als voor de oorspronkelijke plaatsbeschrijving.

Zoals blijkt is de plaatsbeschrijving erg belangrijk om de eventuele schade op het einde van de huur te kunnen vaststellen. De huurder heeft er geen belang bij ze te eisen, de verhuurder wel. Bij weigering kan de plaatsbeschrijving door de vrederechter worden bevolen.

Wanneer een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, hebben beide partijen er belang bij dat ze zo nauwkeurig mogelijk is. Enkel dan kan ze beantwoorden aan het doel waarvoor ze werd opgemaakt.