24 Heeft een hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning voordelen?

Hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning - meestal een goede zaak?

Het gebeurt vaker dat wie een woning kocht of bouwde, en daarvoor een hypothecaire lening aanging, na verloop van tijd deze woning wenst te verkopen om dan met de opbrengst een nieuwe, bv grotere woning te kopen of te bouwen.

Iedere verkoop van onroerend goed dient te gebeuren 'voor vrij en onbelast', d.w.z. dat het verkochte goed moet gezuiverd worden van alle hypotheken die het belasten. Bijgevolg moet, naar aanleiding van de verkoop, het nog verschuldigd blijvend saldo van de lening terugbetaald worden, om doorhaling van de hypothecaire inschrijving te bekomen. Voor de financiering van de nieuwe woning kan dan een nieuwe lening worden aangegaan.

Deze hele operatie brengt een aantal niet te verwaarlozen kosten mee :

  • wederbeleggingsvergoeding op de vervroegd terugbetaalde lening;
  • kosten van doorhaling van de 'oude' hypotheek;
  • dossierkosten voor de nieuwe lening;
  • een nieuwe levensverzekering met hogere premie, gezien de lener intussen enkele jaren ouder geworden is;
  • de aktekosten van de nieuwe lening.

Enkele van deze posten vragen wellicht enige toelichting:

  • de wederbeleggingsvergoeding is een eenmalige vergoeding (maximum 3 maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde bedrag die de leningsmaatschappij meestal aanrekent).
  • De kosten van doorhaling: een hypotheek wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht of de gewaarborgde schuld voor kortere of langere tijd werd aangegaan. Bij verkoop dient het goed 'vrij en onbelast' gemaakt; dit gebeurt door de ondertekening van een akte van opheffing (handlichting). Deze akte brengt kosten mee.

Wie een onroerend goed verkoopt, met de bedoeling er kort nadien een ander te kopen of te bouwen, heeft er meestal belang bij de oude lening niet terug te betalen, maar de hypotheek te laten overzetten op zijn nieuwe eigendom. Een aantal belangrijke kosten die hiervoor werden opgesomd kunnen op die manier worden vermeden.

Bovendien geniet dit systeem van een gunstregime inzake registratierechten. Samengevat komen de voordelen hierop neer:

  • vermits de lening niet wordt terugbetaald, is er geen vergoeding voor wederbelegging verschuldigd;
  • op de doorhaling van de oude hypotheek zijn geen registratierechten verschuldigd, maar wel het specifiek registratierecht van 75 euro;
  • de levensverzekering (schuldsaldoverzekering) gevoegd bij de oude lening blijft behouden zonder wijziging van de premie;
  • vermits er in feite geen nieuwe lening toegestaan wordt, zijn er ook geen registratierechten op het bedrag van de lening verschuldigd : de vroeger toegestane lening blijft immers behouden zonder wijziging van de voorwaarden; alleen het in pand gegeven goed verandert;

Zoals men ziet houdt deze operatie, die men in vaktermen een akte 'pandwisseling' of 'hypotheekoverdracht' noemt, tal van voordelen in.

Wie dus eerst de verkoop van een onroerend goed wenst te doen en die nadien een ander onroerend goed wil aankopen of bouwen, doet er goed aan met zijn financiële instelling contact op te nemen om te zien of er geen hypotheekoverdracht mogelijk is.